De Belgische huurmarkt onder druk

Het jaar 2024 ligt al enkele maanden achter ons, wat betekent dat het tijd is om de dynamieken die de Belgische huurmarkt hebben beïnvloed, onder de loep te nemen. 

Een sterk stijgende vraag, een aanbod dat achterblijft 

De huurmarkt kent een voortdurend groeiende vraag, maar het aanbod kan deze stijging niet bijbenen. Volgens de Huurbarometer van Dewaele was 2024 een jaar van recordtekorten: het aanbod aan huurwoningen daalde met 16%, terwijl de vraag met 10% toenam. Het resultaat? Een steeds hevigere concurrentie tussen kandidaat-huurders, met gemiddeld 34 kandidaten per beschikbare woning. 

Deze onevenwichtige situatie is niet enkel het gevolg van eenvoudige mismatch tussen vraag en aanbod. De oorzaak ligt deels in 2022, toen de rentevoeten fors stegen, wat investeerders afschrikte en leidde tot een terugval in de aankoop van investeringspanden. In 2023 werd dat voelbaar in de vorm van een dalend aantal huurappartementen op de markt. Deze trend zette zich door in 2024, met een verdere daling van 16% in het aantal huurcontracten ten opzichte van het voorgaande jaar. 

De impact op RentMore 

Bij RentMore voelen we deze trend ook, hoewel ons bezettingspercentage stabiel blijft op 95%. De groeiende vraag en het tekort aan aanbod zijn vooral merkbaar bij bepaalde soorten appartementen. Daarnaast zien we dat de druk het sterkst is in populaire wijken voor expats en eurocraten, zoals de Europese wijk (met name Elsene) en de omgeving rond het project Woluwe Promenade. 

Onvermijdelijke huurprijsstijgingen 

De schaarste op de huurmarkt heeft geleid tot een stijging van de huurprijzen. Met een vraag die ver boven het aanbod ligt, stijgen de prijzen automatisch. 

• In Vlaanderen stegen de huurprijzen voor huizen met +3% in één jaar tijd, wat neerkomt op een gemiddelde huurprijs van 1.007 euro per maand. Over een periode van vijf jaar is dat een stijging van 25%. 

• Appartementen kenden een nog sterkere stijging van +5% in 2024, wat resulteert in een gemiddelde huurprijs van 841 euro per maand. Dit betekent een toename van 23% in vijf jaar tijd. 

• In Brussel bedraagt de mediaanhuurprijs voor een rijhuis momenteel 1.700 euro per maand. 

De visie van RentMore 

Bij RentMore hebben we geen plotse explosie van huurprijzen vastgesteld, maar we merken wel dat ze nauwgezet de jaarlijkse indexering volgen. Om een vlotte en transparante huurbeheerervaring te garanderen, hebben we een automatisch indexeringssysteem ingevoerd. Voor de coronacrisis werd deze indexering vaak over het hoofd gezien, maar door de stijgende levensduurte is het vandaag essentieel om dit correct toe te passen. 

Energieprestaties worden steeds belangrijker 

Verhuurders ervaren steeds meer druk om de energieprestaties (EPB) van hun panden te verbeteren. Door strengere regelgeving en een groeiende noodzaak om energiekosten te verlagen, worden veel woningen verduurzaamd om aan de verwachtingen van huurders te voldoen. 

Daarom kiezen vastgoedinvesteerders steeds vaker voor nieuwbouw, die standaard een EPB-score van A of B garandeert en geen extra renovatiekosten met zich meebrengt. Tegelijkertijd geven kandidaat-huurders ook de voorkeur aan energiezuinige woningen, die hen helpen om de maandelijkse lasten beter te beheersen. 

De impact op internationale huurders 

We zien bovendien dat ambassades en internationale instellingen steeds meer belang hechten aan de EPB-score van huurwoningen. Ze geven systematisch de voorkeur aan panden met een energieklasse boven EPB D. 

Een nieuw bestuur, een heropleving van de markt? 

Voor kandidaat-huurders zou er binnenkort een nieuwe dynamiek op de markt kunnen ontstaan. De daling van de rentevoeten en de verwachting van stabilisatie zouden investeerders opnieuw kunnen overtuigen om te investeren in huurwoningen, waardoor het aanbod opnieuw toeneemt. 

Bovendien maakt de stijging van de huurprijzen vastgoed opnieuw een aantrekkelijke investering, wat investeerders extra zou kunnen stimuleren om terug te keren naar de markt. Al deze factoren zouden in de komende maanden kunnen bijdragen aan een geleidelijke heropleving van de Belgische huurmarkt.